Nöbetçi Eczaneler
Emlak Konut GYO’nun Damla Kent projesine ilişkin gayrimenkul sertifikası ihracı gündemdeyken, projenin A Etabı için hazırlanan değerleme raporu tartışma yarattı. Rapora dair kapsamlı bir değerlendirme yapan Prof. Dr. Soner Gökten, hem raporun içeriğini hem de sunumda yer alan “iskonto” söylemini sert bir dille eleştirdi.
Soner Gökten, değerleme raporunun kamuoyuna talep toplama sürecine yalnızca dört gün kala açıklanmasına dikkat çekerek, bu kadar önemli bir finansal belge için geç kalınmasının soru işaretleri doğurduğunu belirtti. Değerleme çalışmasının Talya Gayrimenkul Değerleme tarafından yapıldığını ifade eden Gökten, özellikle ticari üniteler için gelir yaklaşımının kullanılmamasını eleştirdi.
“Bu denli büyük bir ihraçta bu kadar özensiz bir değerleme raporu yakışmamış,” diyen Gökten, emsal yaklaşımında ilan fiyatlarının esas alınmasını ve bu ilanlara ait emlakçı telefonlarının rapora delil olarak yazılmasını Uluslararası Değerleme Standartları’na aykırı bulduğunu vurguladı.
“İskonto sunumdan sessizce çıkarıldı”
Prof. Gökten, Emlak Konut’un halka arz sunumlarında ilk etapta yüzde 24 iskonto vaat ettiğini ancak güncellenen sunumlarda bu ifadenin kaldırıldığını söyledi. “Hokus pokus ile iskonto ortadan kayboldu,” diyen Gökten, değerleme raporunun bu durumla uyumlu olmadığını ve kamuoyunun yanıltıldığını belirtti.
“Ortada konut yokken kâr ediyorlar”
Raporda konutlar için pazar yaklaşımıyla belirlenen toplam değerin yaklaşık 14,6 milyar TL olduğu, ihraç tutarının ise neredeyse aynı seviyede bulunduğu belirtilse de Gökten, bu hesaplamanın gerçeği yansıtmadığını savundu. Özellikle arsa değeri ve inşaat maliyeti toplanarak elde edilen rakamla pazar yaklaşımı sonucu bir arada değerlendirilmesini “teorik ve metodolojik bir hata” olarak niteledi.
“Yüzde 4 değil, yüzde 29 kâr”
Prof. Dr. Gökten, ihraç yoluyla satılacak konutların bazı benzer projelere kıyasla çok daha yüksek bedelle fiyatlandırıldığını belirterek, yüzde 4’lük kâr söyleminin gerçeği yansıtmadığını söyledi. Bir örnek üzerinden giden Gökten, benzer dairelerin piyasada 3,8 milyon TL civarında alıcı bulduğunu, ancak Emlak Konut’un aynı tip daireyi sertifika yöntemiyle 5,3 milyon TL’ye sattığını ve dolayısıyla gerçek kâr oranının yaklaşık yüzde 29 olduğunu vurguladı.
“Eğitim şart”
Son olarak değerleme şirketine çağrıda bulunan Gökten, “Talya Gayrimenkul Değerleme şirketine tavsiyem, uzmanlarını eğitime göndermesidir” dedi.
Gayrimenkul sertifikaları üzerinden yapılan bu tür işlemlerde şeffaflık, doğru değerleme ve yatırımcıların finansal okuryazarlığının korunması gerektiğini belirten Gökten’in açıklamaları, sektörde yeni bir tartışmanın fitilini ateşledi.