Nöbetçi Eczaneler
Türkiye’de yatırım fonları üzerinden yaşanan kriz, yalnızca tasarruf sahiplerini ve sermaye piyasalarını değil, reel sektörün finansman arayışlarını da etkilemeye başladı. Özellikle gayrimenkul sektöründe son yıllarda giderek önem kazanan gayrimenkul yatırım fonları (GYF), yaşanan güven kaybından olumsuz etkileniyor.
Arsavev Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk ile yaptığımız görüşmede, gayrimenkul piyasasının mevcut durumunu, yatırımcı tercihlerindeki değişimi, yüksek faizlerin konut satışlarına etkisini ve GYF’lerin geleceğini konuştuk.
Öztürk’ün açıklamalarında en dikkat çekici noktalardan biri, gayrimenkul sektöründe yeni bir yatırım ve satış modeli olarak değerlendirilen proje gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin planlarını askıya almaları oldu.
Gayrimenkul yatırım fonu planı askıda
Gayrimenkul yatırım fonları, yatırımcılardan toplanan kaynakların gayrimenkul varlıklarına ve ilgili yatırımlara yönlendirilmesini sağlayan sermaye piyasası araçları arasında bulunuyor. Proje gayrimenkul yatırım fonları ise belirli gayrimenkul projelerinin finansmanı ve geliştirilmesi açısından ayrı bir model oluşturuyor.
Ancak sermaye piyasalarında yaşanan gelişmeler, gayrimenkul gibi somut varlıklara dayalı yatırım modellerine yönelik algıyı da etkiliyor.
Öztürk, bu durumun kendi yatırım planlarına nasıl yansıdığını şu sözlerle anlattı:
“Biz aslında bu konuda son aşamaya gelmiştik. Özellikle Polonezköy projemizi bir proje gayrimenkul yatırım fonu şeklinde satışa çıkaracaktık. Malum şu anki fon algısından dolayı bunu biraz askıya aldık.
Oysa gayrimenkul yatırım fonlarını çok doğru buluyorum. Günün sonunda içinde bir gayrimenkul var. Hiçbir şey olmasa içinde bir arsa var. SPK eksperleri tarafından değerlemesi yapılıyor ve bu değerlemeler üzerinden yatırım yapılıyor.
Yeni dönemde mutlaka gayrimenkul yatırım fonları üzerinden insanların yatırım tarafına daha fazla ağırlık vereceğini düşünüyorum.”
Öztürk’ün açıklamaları, fon piyasasında ortaya çıkan güven sorununun, doğrudan kriz kapsamındaki yatırım araçlarıyla sınırlı kalmadığını gösteriyor.
Gayrimenkul yatırım fonları ile farklı varlık sınıflarına yatırım yapan diğer fonlar aynı yapıya ve risklere sahip değil. Ancak yatırımcıların fon kavramına yönelik genel algısındaki bozulma, yeni ürünlerin pazarlanmasını ve yatırımcı talebinin oluşmasını da zorlaştırabiliyor.
“Fon tahsisi bile yapılmıştı, vazgeçtik”
Öztürk, fon üzerinden yatırım modeline ilişkin hazırlıkların oldukça ileri bir aşamaya geldiğini de anlattı.
“Şu anda ortam biraz sisli. Bu gri ortam gayrimenkul yatırım fonlarını da etkiliyor. Biz de bu nedenle bir miktar geri çekildik.
Hatta bir şirketle son aşamaya gelmiştik. Fon tahsisi bile yapılmıştı. Biz geri vazgeçtik.”
Bu açıklama, fon krizinin gayrimenkul sektöründeki etkisini ortaya koyan somut bir örnek niteliğinde.
Çünkü GYF’ler yalnızca yatırımcıların birikimlerini değerlendirdiği araçlar değil, aynı zamanda gayrimenkul geliştiricilerinin yeni projeleri finanse etmek için kullanabileceği modeller arasında yer alıyor.
Fon piyasasındaki belirsizliğin uzaması, bu tür finansman ve satış modellerinin ertelenmesine neden olabilir. Bu durumun yaygınlaşması halinde gayrimenkul sektöründe alternatif finansman kanallarının gelişmesi de yavaşlayabilir.
“Türkiye’nin en önemli gayrimenkul ürünlerinden biri GYF olacak”
Yaşanan olumsuzluklara rağmen Öztürk, gayrimenkul yatırım fonlarının geleceği konusunda iyimser.
Özellikle yüksek konut fiyatları nedeniyle doğrudan ev sahibi olamayan kişilerin, ilerleyen dönemde gayrimenkul yatırımlarına fonlar aracılığıyla katılabileceğini düşünüyor.
Öztürk bu modeli şöyle anlattı:
“Yeni dönemde insanların gayrimenkul yatırım fonlarına ağırlık vereceğini düşünüyorum. Bir sürü farklı projeden fonlarım olacak ama ben belki kirada oturacağım. Oradaki temettü gelirlerini alıp kiramı ödeyeceğim.
Bence bu çok doğru bir iş. Şu anda ortamın sisli durumundan dolayı biraz yavaşlayabilir ama çok kısa bir süre içerisinde Türkiye’nin en önemli gayrimenkul yatırım ürünlerinden biri gayrimenkul yatırım fonları olacak.
Geliştiriciler için de proje gayrimenkul yatırım fonu avantajlı. Ancak şu anda gri bir ortam var ve bundan gayrimenkul yatırım fonları da etkileniyor.”
Öztürk’ün sözünü ettiği model, yatırımcıların tek başlarına bir konut satın almak yerine gayrimenkul varlıklarına fon payları aracılığıyla ortak olmaları düşüncesine dayanıyor.
Bununla birlikte GYF yatırımlarının düzenli temettü veya kira geliri sağlayacağı garanti değil. Getiri ve dağıtım koşulları fonun yapısına, portföyündeki varlıklara ve ilgili düzenlemelere bağlı olarak değişiyor.
“Konut kredisi faizleri aylık yüzde 2’ye inmeden piyasa açılmaz”
Röportajımızda konut piyasasının ne zaman canlanabileceğini ve yatırımcıların yeniden gayrimenkule dönüp dönmeyeceğini de konuştuk.
Öztürk’e göre yüksek konut fiyatları ve finansman maliyetleri, konut piyasasının önündeki en önemli engeller arasında bulunuyor.
“Konut tarafında erişimin önümüzdeki dönemde çok fazla değişeceğini düşünmüyorum açıkçası. Faizleri aylık yüzde 2’ler bandında görmediğimiz sürece ben konut tarafının açılacağını düşünmüyorum.
Ama arsa ve arazi yatırımı farklı. Bunun içerisine tarım arazilerini ve tarlaları da alıyorum. Bunlar hâlâ erişilebilir rakamlarda.
O yüzden vatandaşımızın çok hızlı bir şekilde arsa ve erişilebilir konuta döneceğini düşünüyorum. Zaten biz konutçu, gayrimenkulcü, arsacı bir toplumuz.”
Öztürk’ün işaret ettiği aylık yüzde 2 faiz seviyesi, yıllık bileşik olarak yaklaşık yüzde 26,8’e karşılık geliyor. Bu düzey dahi konut kredilerinin maliyetli olmaya devam edeceğini gösterse de mevcut yüksek finansman koşullarına kıyasla alım gücünü destekleyebilecek bir eşik olarak değerlendiriliyor.
Şunu da not düşmemizde fayda var…
Konuta erişim sorunu yalnızca faiz oranlarından kaynaklanmıyor. Konut fiyatları ile hanehalkı gelirleri arasındaki fark, peşinat ihtiyacı ve krediye erişim koşulları da satın alma kararlarını etkiliyor.
Altındaki kazanç gayrimenkule yöneliyordu
Öztürk, yatırımcıların finansal piyasalardaki kazançlarını gayrimenkule yönlendirme eğilimlerini satış verileri üzerinden de gözlemlediklerini anlattı.
Özellikle altın fiyatlarının yükseldiği dönemlerde arsa satışlarında artış yaşandığını belirtti.
“Biz bunu geçen sene altın artışlarında çok gözlemliyorduk. Mesela altının arttığı ay bizim satışlarımız çok yükseliyordu.
Niye? Demek ki insanlar parasını oraya park etmiş, yükselmesini bekliyor. Aklında bir rakam var. O rakama geldiğinde altını satıp arsaya veya konuta yatıracak.
Döviz artışlarında da bunu gördük.”
Bu gözlem, bazı yatırımcıların altın ve dövizi nihai yatırım aracı olarak değil, gayrimenkul satın almak için birikimlerini değerlendirdikleri geçici araçlar olarak kullanabildiğine işaret ediyor.
“Fonlardaki kazançla ev alacaklardı, süreç tıkandı”
Öztürk’e göre yatırım fonlarına yönelen tasarruf sahiplerinin bir bölümü de elde etmeyi bekledikleri kazançları konut alımında kullanmayı planlıyordu.
Ancak fon piyasasında yaşanan kriz, bu beklentileri sekteye uğrattı.
“İnsanlar gerçekten fonlardaki o yüksek kazançla kendilerine bir peşinat oluşturacak veya ev alabilecekleri bir paraya ulaşacaklardı. Sonra gayrimenkul sektörüne geleceklerdi.
Ama süreç maalesef şu anda tıkandı. Sıkıntılar ortadan kalktığında insanların tekrar özüne döneceğini düşünüyorum.”
Gayrimenkulde yatırımcının rotası değişiyor
Bülent Öztürk’ün değerlendirmelerine göre Türkiye’de gayrimenkul yatırımcısının tercihleri, yüksek faizler ve konuta erişim güçlüğü nedeniyle değişiyor.
Doğrudan konut satın almak giderek zorlaşırken daha düşük tutarlarla yatırım yapılabilen arsa ve arazi seçenekleri öne çıkıyor. Gayrimenkul yatırım fonları ise sektörün geleceğinde daha büyük rol üstlenebilecek alternatif modeller arasında değerlendiriliyor.
Ancak sermaye piyasalarında yaşanan güven sorunu, bu modellerin gelişimini de olumsuz etkiliyor.
Öztürk’ün fon tahsisi aşamasına gelmiş bir yatırım modelinden vazgeçtiklerini açıklaması, güven kaybının gayrimenkul sektöründeki somut yansımalarından biri.
Konut piyasasında yüksek faizlerin oluşturduğu baskı sürerken gayrimenkul yatırım fonlarının gelişmesi de sermaye piyasalarındaki belirsizliğin giderilmesine ve yatırımcı güveninin yeniden tesis edilmesine bağlı görünüyor.