Nöbetçi Eczaneler
Merkez Bankası tarafından aylık olarak hesaplanan ‘konut fiyat endeksi’ son yıllarda ilgiyle takip edilen bir gösterge. Şubat 2026 verilerine göre endeks son 1 yılda yüzde 26,4 artmış. Bu oranı tüketici enflasyonundan arındırarak elde edilen yıllık reel değişim ise eksi yüzde 3,9. Yani 1 yıl önce yapılan bir konut yatırımının ülke genelindeki ortalama getirisi negatif olmuş. Aşağıdaki grafikte görüldüğü üzere, yıllık reel değişim 2024 yılı öncesinde uzun bir süre pozitif tarafta kaldıktan sonra son 2 yılda sıfırın üzerine çıkamadı.
TCMB’nin yayınladığı nominal konut fiyat endeks değerlerini TÜFE ile düzelterek elde edilen ‘reel konut fiyat endeksi’nin – yıllık değişim oranı yerine – kendisinin uzun dönem grafiğine baktığımızda reel fiyatlardaki artışın 2021 yılında başlayarak 2023 ortasına kadar sürdüğünü görüyoruz. Seçim sonrasında para politikasındaki değişimle birlikte başlayan düşüş trendi ise halen devam ediyor ve Haziran 2023’teki zirve değerden günümüze oluşan değer kaybı yüzde 20’ye ulaşmış durumda.
Mevduat ve kredi faizlerinin aşırı yüksek olduğu bir dönemde konut fiyatlarındaki nominal artışın devam etmesi ve reel düşüşün sınırlı miktarda kalmasının başlıca nedenlerinden biri büyük şehirlerin popüler bölgelerindeki konut arzının yeterli olmaması. Gerek küçük gerekse büyük ölçekteki kentsel dönüşüm projeleri bürokratik süreçlerin karmaşıklığı nedeniyle yavaş ilerliyor ve bu da yeni konut arzını sınırlıyor.
Son 2 yılda konut kiralarının fazlasıyla yükselmiş olması da yeterli birikimi olan ya da krediye erişebilen vatandaşları kira ödemek yerine konut satın almaya yöneltiyor. Bir konutun satın alma bedelinin yıllık kira bedeline bölünmesiyle elde edilen ‘kira çarpanı’ düşük kalmaya devam ettikçe çok sayıda aile için satın alma tercihi ağır basmaya devam edecek gibi görünüyor.
Konut fiyatları reel olarak ve dolar bazında hâlâ uzun dönem ortalamalarının oldukça üzerinde olsa da, mevcut fiyatlar büyük ölçüde kanıksandı. Günümüzden 5 yıl önceki fiyatlar hafızalardan silinirken, fiyatlar hep bu düzeylerde olacakmış gibi hareket ediliyor ve bu da güncel fiyatların devamına katkı sağlıyor. Yaklaşmakta olan genel seçim öncesinde para politikalarının yine değişeceği ve konut fiyatlarının bir kez daha yükseleceği beklentisi de yaygın. Bu yüzden, özellikle yakın geçmişteki büyük yükseliş öncesi konut yatırımı yapmayanlar aynı hatayı bir kez daha yapmak istemiyor ve gayrimenkule yöneliyor.
Bu yazıyı 2-3 yıl önce yazıyor olsaydık yabancıların konut talebini de arz-talep dengesini bozan nedenler arasında sayabilirdik ama son dönemde yabancıların Türkiye’den gayrimenkul satın alımları epeyce düşmüş durumda. Mevcut fiyatlar yabancılara pek cazip gelmiyor ve bildiğimiz kadarıyla gayrimenkul alımı karşılığında T.C. vatandaşlığı işlemleri de artık daha sıkı bir şekilde yürütülüyor.
Döviz kurları ve işçi ücretlerinden fazlasıyla etkilenen inşaat maliyetlerindeki hızlı artış da son yıllarda fiyatları yukarı çeken bir diğer faktör. TÜİK’in açıkladığı ‘inşaat maliyet endeksi’nde son 4 yılda yaşanan artış oranı yüzde 375. İnşaat maliyetlerinin neredeyse 5’e katlandığı bir dönemde konut fiyatlarının yaklaşık 7’ye katlanmış olması çok şaşırtıcı değil.
TL mevduat faizlerinin uzun bir süredir yüzde 30’un üzerinde olması ve para piyasası fonlarının yıllık getirisinin yüzde 50’yi bulması tasarruf sahiplerine cazip ve risksiz bir yatırım alternatifi sunduğu için konut fiyatları üzerinde bir baskı oluşturuyor. Ancak yüksek faiz oranları sayesinde birikimler katlanarak büyüyor ve bir süre sonra yüksek fiyatlı konutlara erişim imkânı da ortaya çıkıyor. Ekonomi yorumcularına göre altın fiyatının tarihi zirvelerini aşmış olması da benzer bir servet etkisi yaratarak konut fiyatlarına destek veriyor. Bu gerçekten de önemli bir faktör olabilir, zira ülkemizde yastık altında tutulan altının değerindeki artışın 100 milyar doları geçtiği söyleniyor.
Son dönemde sıkça duyduğumuz ‘servet etkisi’nin nerede en güçlü olduğunu merak edip il bazında hesaplanan konut fiyat endeks değerlerine bakarsak, ilginç bir tabloyla karşılaşıyoruz. Baz dönemi 2023 yılı olacak şekilde 3 büyük şehir için hesaplanan nominal endeks değerlerinde belirgin bir ayrışma söz konusu. Ankara’nın endeks değeri ülke ortalamasının 22 puan üzerinde yer alırken, İstanbul oldukça geride kalmış durumda.
Daha uzun dönemli bir açıdan reel fiyatlara bakıldığında, 2018 yılının başından bu yana konut fiyatlarındaki reel artış oranı İstanbul için yüzde 49,4 olarak gerçekleşirken, aynı oran İzmir’de yüzde 76,4, Ankara’da ise yüzde 108,1. Her ne kadar İstanbul’daki konutlar diğer iki ilimize göre daha pahalı olsa da, aradaki fark zaman içinde azalıyor. TCMB’nin 2025’in son çeyreği için yaptığı hesaplamalara göre İstanbul’daki konutların ortalama birim (metrekare) fiyatı 74 bin 100 TL; Ankara’daki birim fiyat ise 41 bin 300 TL. Yani iki il arasında halen önemli bir fark söz konusu, ama Ankara’nın merkezden uzak ilçeleri hesap dışı bırakılırsa fark muhtemelen azalacaktır.
Son yıllarda Ankara’nın konut fiyatlarındaki reel artışta İstanbul’u ikiye katlamış olmasını başkentteki servet artışının daha büyük olmasına bağlamak için daha fazla veriye ihtiyacımız var. Ancak, İstanbul’un kalabalığından ve pahalılığından kaçış söz konusu iken, Ankara’nın ortalama üstü kazanç getiren istihdam olanaklarıyla gittikçe daha cazip bir şehir olduğunu söyleyebiliriz. Konut fiyatlarının gelişimi de bu iddiamızı destekleyici nitelikte. Bakalım önümüzdeki yıllardaki trendler nasıl olacak.