Bir önceki yazıda konut fiyatlarındaki yükseliş trendinin 2023’ün ikinci yarısında zayıflama eğilimine girdiğini, buna karşılık alternatif yatırım araçlarının yeterince cazip olmaması ve inşaat maliyetlerinin hızla artıyor olmasından dolayı, özellikle yeni konutların fiyatlarında düşüş beklenmemesi gerektiğini not etmiştik.
Geçtiğimiz günlerde TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi’nin Ocak 2024 değerini açıklamasıyla birlikte, yaklaşık 4 yıl sonra ilk kez Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki yıllık artış oranının yıllık tüketici enflasyonuyla neredeyse eşitlendiği ortaya çıktı. Ülke genelinde reel artış yüzde 1,4’e inerken, yıllık nominal artışın yüzde 54,5’te kaldığı İstanbul’da ise reel getiri sıfırın epeyce altına inmiş durumda.
Gayrimenkul değerleme uzmanı Celal Erdoğdu’nun Twitter’da paylaştığı grafikte konut fiyatlarındaki yıllık nominal ve reel değişim oranlarının zaman içinde nasıl hareket ettiğini görebiliyoruz. 2021 yılının sonbaharında başlayan ultra-gevşek para politikası deneyinin bir sonucu olarak yıllık değişim oranları yakın tarihte görülmeyen düzeylere çıkmış. Son yayınlanan Ocak 2024 verisiyle birlikte de yıllık reel artış oranı sıfıra yaklaşıyor.
Bu grafik oldukça çarpıcı ve bilgilendirici olmakla birlikte, 2021’den 2023’e kadar geçen iki yıllık dönemde görülen yüksek reel artış oranlarının reel fiyatlar üzerindeki birikimli etkisini göz kararıyla hesaplamak kolay değil. Konut fiyatlarının zaman içinde reel olarak ne kadar arttığını görebilmek için nominal fiyatları TÜFE ile indirgeyip ‘reel konut fiyat endeksi’ne bakmamız gerekiyor. Ocak 2021’i baz dönem olarak belirleyip bu indirgeme işlemini yaptığımızda, reel konut fiyat endeksinin maksimum değerine (221,8) Haziran 2023’te ulaştığını, daha sonra düşüşe geçerek Ocak 2024’te 195,2’ye indiğini buluyoruz.
Yatırım araçlarının reel getirileri
Peki, son dönemde reel fiyatlarda görülen düşüşe rağmen bundan 3-4 yıl önce yapılan bir gayrimenkul alımının kârlı bir yatırım olduğunu söyleyebilir miyiz? Bunu rahatlıkla söyleyebiliriz çünkü hâlâ neredeyse ikiye katlanmış olan bir reel fiyat söz konusu. Üstelik, alternatif yatırım araçlarının aynı dönemdeki performansı çok daha zayıf.
Aşağıdaki grafikte görüldüğü üzere, konut fiyatlarının reel olarak ikiye katlandığı dönemde BİST 100 endeksindeki reel artış yüzde 50 civarında. Bireysel yatırımcıların -eğer şansları yaver gitmediyse-portföylerini endeksle aynı oranda büyütemediklerini de hesaba katarsak, borsanın getirisi gayrimenkulün epeyce gerisinde kalmış durumda.
TÜİK’in yayınladığı aylık reel getiri oranlarını kullanarak oluşturduğumuz grafikte 2021 yılının başında yapılan dolar ve altın yatırımlarının getirilerinin de konutun getirisinin çok altında olduğu görülüyor. Yerli ve milli para birimine sahip çıkarak tasarruflarını TL mevduatta değerlendiren vatandaşların durumu ise vahim. Reel anlamda birikimlerinin yarısından fazlasını kaybetmiş durumdalar.
Bugün insanlar ellerine geçen küçük-büyük miktarda paralarla döviz bürolarının ve kuyumcuların önünde sıralanıyorlarsa bunun başlıca nedeni son yıllarda TL’de kalanların adeta cezalandırılmış olması. Muhtemelen kimse çıkıp “pardon” demeyecek ama ekonomi tarihini yazan kitaplar bu dönemde yaşanan büyük kayıpları mutlaka kayıtlara geçirecektir.
Merkez Bankası’nın son faiz arttırımından sonra mevduat faizlerinin yüzde 50’leri görmüş olmasının grafikteki aşağı yönlü hareketi tersine çevirmeye yetip yetmeyeceği önümüzdeki aylarda enflasyonun seyrine bağlı olacak. TL mevduatın reel getirisinden bağımsız olarak, yıllık yüzde 50, yani aylık yüzde 4 nominal faizin konut fiyatları üzerinde bir baskı oluşturacağı ise kesin. Birkaç ay sonra grafiğimizi güncelleyip reel fiyatlara tekrar baktığımızda bakalım karşımıza nasıl bir tablo çıkacak.
Cem Başlevent’in tüm yazıları
1973 İstanbul doğumlu olan Prof. Dr. Cem Başlevent, ekonomi alanındaki yüksek lisans ve doktora derecelerini Boğaziçi Üniversitesi'nde almıştır. 2000-2023 yılları arasında İstanbul Bilgi Üniversitesi'nde çalışan Başlevent, halen İstanbul Kültür Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi'nde öğretim üyesi olarak görev yapmaktadır. Akademik çalışmaları bireylerin işgücüne katılımı, politik tercihleri, yaşam memnuniyeti gibi konuları kapsamaktadır.
