Ekonomist Aydın Akkoç, konut sektöründeki gelişmeleri değerlendirdi:
Konut fiyatları ve kiralar neden hızlı artıyor ve gelecek birkaç yılda bizi neler bekliyor?
Fiyat artışlarının en büyük açıklaması arz talep dengesi: Arz arttığında fiyatların düşmesi arz azaldığında ise artması beklenir.
Konut piyasasında arz durumu için iki temel göstergeye bakabiliriz.
Bunların ilki yapı ruhsatı izin sayıları. Yapı ruhsatı bir taşınmazın inşasının uygunluğunu ifade ediyor ve alınması zorunlu olan bir lisans belgesi.
Ruhsat verilirken yapılacak inşaata dair her türlü sahiplik, proje ve inşaat bilgisi değerlendiriliyor.
Bu ruhsatlar ilgili belediye tarafından inşaat başlamadan veriliyor. Verilen her yapı ruhsatı kullanılmayabilir ya da yanlış kullanılmış olabilir. Bu sebeple ruhsat ve iskan sayıları bire bir aynı olmaz, iskan sayıları her zaman daha düşük kalır.
İkinci olarak iskân (bina kullanım izni) rakamlarını inceleyebiliriz. Yapı ruhsatı alınarak, imar mevzuatına, yapı ruhsatı ve eki mimari projeye uygun bir şekilde inşası tamamlanmış yapıların kullanımına izin verilmesi anlamında düzenlenen bir belge. Bu izinler bizim için önemli çünkü fiilen kullanıma hazır konut sayısını buradan görmek mümkün.
Ortalamalara göre inşaat izin ve iskan sayıları düşüyor, bunlar nominal sayılar, artan hane halkı sayısı, evlenme ve boşanma sayıları, son 10 senede yaklaşık 10 milyon göçmenin ülkeye gelmesi, yabancılara satışlar, üniversite öğrenci sayılarının 7-8 milyona çıkması vb. gibi demografik gelişmelerle birlikte değerlendirildiğinde arzdaki düşüş daha kötü bir durum alıyor. Türkiye’de yıllık konut ihtiyacının 750 bin civarında olduğu yönünde iddialar var, bu görüşe göre de arz radikal şekilde düşüyor. Son olarak 6 Şubat 2023 büyük depremleri de yaklaşık 1 milyon yeni konut ihtiyacı ortaya çıkardı.
Arz neden azalıyor? Önce olağan şüpheliye, maliyet tarafına bakalım. Maliyet artışlarını TÜİK bina inşaatı maliyeti endeksi ile takip ediyoruz. Endeks 2015 yılında 100 olarak başlıyor, 2024 Haziran sonuna kadar yaklaşık 15 kat artıyor. Bu zaman zarfında TÜİK TÜFE’nin 9 kat arttığını açıkladı. Hem uzun hem de kısa vadede inşaat maliyeti normal enflasyonun (TÜFE) üzerinde kalırken ÜFE ile yakın hareket ediyor. İnşaat maliyetlerinin % 70’e yakınını sanayi malları, % 30’unu işçilik oluşturuyor. Geçen yılki 6 Şubat depremlerinden sonra işçilik maliyetleri daha hızlı artıyor.
Arzdaki düşüşü başka nereden takip edebiliriz? İlk el ve ikinci el satış rakamları bize yardımcı olacak:
2017 yılında 660 bin ve 2018 yılında 652 bin olan ilk el satışlar, 2020’de 470 bin, 2021’de 462 bin ve son olarak 2023 yılında 380 bin olarak gerçekleşti. İlk el satışların toplam satışlara oranı 2016-18 döneminde %50’ye yaklaşmışken (%47) aynı oran 2021 yılında %29’a düştü. 2022-2024 döneminde %30’larda istikrar sağlamış görünüyor.
2020-2022 döneminde toplam satışlar 1,5 milyon civarında olduğu için medya ve kamuoyunda ilk el ve ikinci el satışlar ayrımı fazla dikkat çekmiyordu. Toplam satışlara bakanlar için “Bu kadar satış oluyorsa piyasada mal bolluğu var” gibi bir yanılsama oluşabiliyor fakat 2023’te toplam satışlar da 1,225 milyona düştü ve bunun sadece % 31’i (380 bin) sıfır konut satışı.
Şimdi de konut fiyatlarını Türkiye geneli, İstanbul ve İzmir’e bakarak inceleyelim. Türkiye ile İstanbul arasında fiyat endeksleri açısından fazla fark yok ama konut m2 fiyatları çok farklı. İstanbul için fiyat dalgalanmaları daha yüksek. İzmir başlarda düşük fiyatlı ancak özellikle Covid sonrası hızlı yükseliş gösteriyor. TCMB ortalama konut fiyatlarında Türkiye geneli ile İstanbul, Ankara ve İzmir’i ayrı ayrı veriyor.
Aynı tabloda Türkiye’de konut alımının şikayet edildiği kadar zorlaşıp zorlaşmadığı da incelendi. TÜİK’ten % 5’lik hane halkı harcanabilir gelirlerini alarak fiyat endeksleri ve m2 fiyatları ile alım gücünü karşılaştırdım.
2010’dan 2022’ye kadar ortalama hane halkının konut alım gücü yarı yarıya düşmüş durumda. Üst % 5 hariç bütün gruplar gelir kaybına da uğradığı için artan konut fiyatlarından katmerli şekilde negatif etkilenmiş görünüyor.
2022 zaten işgücü gelirleri/GSYH ve toplam emekli aylıkları/GSYH olarak da son dönemlerin en kötü yılıydı. 2023 ve 2024’te kısmi düzelme olabilir ama onu göremiyoruz şimdilik.
Asgari ücret iyi artıyor, konut artışını yakalamış mıdır?
2010-2022 ortalama 8,4 ve 2010-2023 arası 17 kat artış ile hem endeksin hem de m2 fiyatların gerisinde kalıyor ancak 2010-20 döneminde son % 5 hariç hane halklarının % 95’ine göreyse daha iyi durumda. Son olarak kişi başına milli gelire göre konut fiyatlarına bakıldı.
Kişi başına 2010-2022 arasında 11 kat 2010-2023 arasında ise 19 kat artıyor. Gelir artışı konut m2 fiyatlarının gerisinde. Ek olarak gelir dağılımının bozulmasını da bildiğimiz için toplumun % 80-90’ının konut alımının daha çok zorlaştığı görünüyor.
Ülkede özellikle arsa maliyeti arttıkça ve yasal zorunluluklara her gün yeni şartlar eklendikçe inşaat maliyeti de artıyor. Belki de bu sorunlara bir çözüm olarak Türkiye’de yapılan konutların ortalama büyüklüğü son 22 yılda 136 m2’den 105 m2’ye düştü. (Alttaki grafik İstanbul Gayrimenkul Değerleme şirketi tarafından 27-08-2024 tarihinde yayınlandı.)
Maaliyetlerin ve yasal mevzuatın artmasına ek olarak dönüşüm projeleri, hane halkındaki ortalama birey sayısının azalması, halkın alım gücünün düşmesi gibi başka sebepler de konut m2 büyüklüklerinin düşmesinde etkili oluyor. Her proje için farklı hesaplar olsa da asansörler ve boşlukları, yangın merdivenleri, koridorlar, lobi, otopark, sığınak, mekanik odaları, sosyal alanlar vs ile 50 m2 brüt diye pazarlanan bir daire için yapılan toplam inşaat alanı 100 m2 bile bulabilir. (Buradaki genel bilgileri müteahhit bir arkadaştan aldım.)
Kiralar
Ülkede kiraların seviyesi ve ev sahibi kiracı kavgaları en önemli tartışma konularından biri. TÜİK gerçek ödenen kira bedeli en son 6,500 TL idi. Emlak siteleri ortalama 15-20 bin TL gibi rakamlar açıklıyor. Merkez Bankası perakende ödeme sisteminden en son 16 bin küsür bir rakam çıkıyor.
Özeti memleketin kaç kiracısı olduğunu ve bu kiracıların ortalama ne kadar kira ödediğini bilmiyoruz fakat en azından son yıllarda kiraların ev fiyatlarından hızlı arttığı açık, bu nedenle kira amortisman süreleri de düşüyor.
Nitekim alttaki tabloda da tüm Türkiye’de amortisman sürelerinin kısaldığı görülüyor. 2021-2022 döneminde konut fiyatları hızla artarken kiralar hem kontrat sürelerinin yıllık olması hem de yasal % 25 kira sınırı yüzünden çok geride kalmıştı. Şimdi yaşanan süreç geçmiş kayıpların telafisi, klasik arz ve talep dengesine ek olarak.
Son aylarda ise kiralar dalgalı gidiyor, bir ay reel artış diğer ay ise reel düşüş görmek mümkün. Alttaki paragraf güncel m2 kira fiyatlarını da veriyor.
Kiralık ilan m2 fiyatlarındaki yıllık değişim oranları üç büyükşehirde azalmıştır. Yıllık cari kira fiyatı değişim oranı nisandan mayısa İstanbul’da yüzde 53,3’ten yüzde 52,1’e, Ankara’da yüzde 77,3’ten yüzde 73,4’e, İzmir’de ise yüzde 79,4’ten yüzde 68,3,4’e düşmüştür.
Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatları İstanbul’da 213 TL, Ankara’da 163 TL, İzmir’de 189 TL’dir. (Bu paragraf sahibinden.com ve Betam Haziran 2024 raporundan alındı).
Şimdi geleceğe yönelik birkaç tahmin yapalım…
İki temel senaryo; ilkinde enflasyon, faiz, kur ve inşaat maliyetleri bugünkü gibi yüksek olsun. Son bir yıldaki gibi konut fiyatlarının reel düşüşü ve kiralardaki reel artışlar bir süre daha devam edebilir. Arz talebi kısa sürede karşılamayacağı için bir noktada fiyatların da enflasyonun bir miktar üzerinde artmaya devam etmesi beklenebilir, bu süreç 2025 yılında başlayabilir mi?
İkinci varsayım; enflasyon ve faizler hızlıca düşecek, önce % 30’lara sonra da % 20’lere), kur ve inşaat maliyetleri de hızlı artmayacak. Bu durumda önce fiyatlar radikal şekilde (%30 ve üzeri) artabilir mi, çünkü arz kıtlığında banka kredi oranlarının aylık % 2 ve altına sarkması büyük bir kredili alım furyası başlatabilir. (Burada BDDK’nın şimdiki gibi neredeyse konut kredisini yasaklayacak derecede katı olmayacağını ve makul kredi politikasına geçiş olacağını varsayıyorum.)
6 Şubat depremleri konut ve kira fiyatları konusuna ne kadar etki edecek? Büyük konut inşaatı projeleri yüksek konut fiyatları ve kiralarına deva olur mu?
Deprem ilk etapta özellikle kiralarda hızlı artışa sebebiyet verdi, insanlar mevsimin kış ve soğuk olması nedeniyle Ankara başta olmak üzere birçok ile hızla göç ettiler. Konteyner kentler kurulduktan ve işyerleri açıldıktan sonra bir kısım vatandaş deprem bölgesine geri döndü. Devletin ve toplumun hızlı bir konut seferberliğine başlaması özellikle usta işgücünün bölgeye akın etmesine neden oldu. Bu hareket tüm yurtta işçilik maliyetlerini radikal şekilde artırdı ve bu süreç devam ediyor. Bir milyon konut, altyapı işleri ve ticari mülkleri de dikkate alınca bölgedeki inşa faaliyeti minimum 10 yıl devam eder ve ortaya çıkan bu yeni talep hem o bölgede hem de Türkiye genelinde inşaat işgücü piyasasını sıkı tutar. Yıllık 100-150 bin civarında konutun inşası bölge için rahatlatıcı bir sonuç verebilir ancak Türkiye geneli için pek bir faydası olmaz kanaatindeyim.
