Son dönemde konut fiyatlarının enflasyondan daha yavaş artmaya başlamasıyla birlikte önümüzdeki aylarda gidişatın nasıl olacağı daha çok tartışılmaya başladı. Gerek satış sayılarındaki, gerekse ipotekli satışların payındaki düşüşler de dikkat çekiyor. ‘Konut balonu’nun sönmekte olduğunu ve fiyatların reel anlamda bir düşüş dönemine girdiğini söyleyenler çoğunlukta olmakla birlikte, yerel seçimden sonra tekrar artmaya başlayacağını düşünenler de var.
TCMB’nin her ay yayınladığı ‘konut fiyat endeksi’nin son yıllarda nasıl hareket ettiğine bakarsak, önümüzdeki aylarda ne olacağını kestirmemiz daha kolay olabilir.
Aşağıdaki grafikte son 13 yılda konut fiyat endeksindeki yıllık değişimin dolar kuruyla ve tüketici fiyat endeksiyle indirgenmiş değerleri mevcut. Yani her yılın kasım ayı itibarıyla, önceki 12 ayda ülke genelindeki konut fiyatlarının dolar cinsinden değişimini ve enflasyon düzeltmesi yapılmış halini görüyoruz. (En son Kasım 2023 verisi yayınlandığı için bu şekilde bakıyoruz.)
2011-2020 döneminde yıllık reel getiri sıfıra yakın değerler alırken, konut yatırımcıları için bazı yıllar nispeten iyi, bazıları ise daha kötü olmuş. Örneğin 2018’de Rahip Brunson krizinden sonra kur ve enflasyondaki artışla birlikte faizlerin yükselmesi konutlara olan talebi ve dolayısıyla reel fiyatları güçlü bir şekilde aşağı çekmiş.
2021’in sonbaharında uygulanmaya başlayan aşırı düşük faiz politikası ise hepimizin çok iyi bildiği gibi gayrimenkul fiyatlarında büyük bir yükselişe yol açtı ve yıllık değer artışı anlamında en büyük etki 2022 yılında görüldü. 2023’ün ikinci yarısında düşük faiz politikasından geri dönüş yapıldıktan sonra fiyat artışlarının hız kesmesiyle tablo değişmeye başladı.
Her ne kadar mevcut fiyatlar önemli ölçüde kanıksanmış da olsa, halkın büyük bölümünün alım gücünün yetersizliği, kredi faizlerinin yüksekliği, ev sahiplerinin kiracılarla yaşadığı problemler ve başta TL mevduat olmak üzere alternatif yatırım araçlarının artan cazibesi, konut fiyatlarının önümüzdeki aylarda nominal olarak da durağan kalmasını sağlayacak gibi görünüyor.
İnşaat maliyetlerinin rolü
Konut fiyatlarının gerilemesini engelleyen faktörler arasında satıcıların fiyat kırmayı kabullenmemesi ve potansiyel alıcıların fiyatların hep yüksek kalacağına dair beklentisinin henüz kırılmamış olması var. Bir diğer önemli faktör de inşaat maliyetlerinin enflasyon, döviz kurları ve işgücü maliyetiyle birlikte hızla artıyor olması.
Ekonomist Zafer Yükseler’in bir blog yazısında yer alan aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere, inşaat maliyetleri son 4 yılın her birinde resmi enflasyon oranının da üzerinde artmış durumda. Maliyetler önümüzdeki dönemde de Türk Lirası’nın olası değer kaybıyla birlikte artacak ve bu da hem yeni konutların arzını kısıtlayacak hem de makul fiyatlarla satışa sunulmalarını engelleyecek.
Yerel seçimden sonra ne olacak?
Mart ayının sonunda yapılacak yerel seçimlerden sonra yıllık enflasyon yüzde 70’e giderken ve enflasyonla mücadele sıkı para politikası uygulamalarıyla muhtemelen daha da sertleşirken, konut fiyatlarının tekrar hızlıca yukarı gitmesini sağlayacak gelişmelerin yaşanma ihtimali oldukça düşük. Dolayısıyla hem satıcıların hem de alıcıların hesaplarını iyi yapmalarında fayda var.
Şu anda 10 milyon liraya satışta olan evini 6 ay sonra o fiyattan satmayı başaran bir konut sahibi buna belki sevinecek ama şimdi 9 milyon liraya satmayarak 6 ayda 2 milyon liralık faiz getirisinden vazgeçmiş olduğunu da bir aşamada herhalde fark edecek. Fiyatların reel olarak artmaya başlaması için ise muhtemelen enflasyonun yüzde 20-30’lara çekilmesi ve kredi ve mevduat faizlerinin de gerilemesiyle konutun tekrar cazip bir yatırım aracına dönüşmesi beklenecek.
Nasıl ki 2021-2023 arasında uygulanan aşırı düşük faiz politikası tekrarı – en azından bir sonraki genel seçime kadar – beklenmeyen istisnai bir durum ise, aynı dönemde gayrimenkul fiyatlarında yaşanan büyük reel artış da sıra dışı bir istatistik ve zaman serisindeki bir ‘uç değer’ (outlier) olarak kayıtlara geçecek gibi görünüyor.
Cem Başlevent’in tüm yazıları
1973 İstanbul doğumlu olan Prof. Dr. Cem Başlevent, ekonomi alanındaki yüksek lisans ve doktora derecelerini Boğaziçi Üniversitesi'nde almıştır. 2000-2023 yılları arasında İstanbul Bilgi Üniversitesi'nde çalışan Başlevent, halen İstanbul Kültür Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi'nde öğretim üyesi olarak görev yapmaktadır. Akademik çalışmaları bireylerin işgücüne katılımı, politik tercihleri, yaşam memnuniyeti gibi konuları kapsamaktadır.
