Kredi ve mevduat faizlerinin son 20 yılın en yüksek düzeylerine yükseldiği bir ortamda konut fiyatlarının önümüzdeki dönemde nasıl hareket edeceği merak konusu. Gerek barınma ihtiyacı olan vatandaşlar, gerekse yatırım amaçlı olarak gayrimenkul satın almayı düşünenler bunun iyi bir fikir olup olmadığına karar vermeye çalışıyor.
2021’in sonbaharında uygulanmaya başlayan aşırı düşük faiz politikası sonucunda hızla artan gayrimenkul fiyatları, geçtiğimiz yıl seçimlerin ardından bu politikadan geri dönüş yapıldıktan sonra bir duraklama dönemine girmiş durumda. Nominal fiyat artışları görülüyor olsa da, reel anlamda ve döviz bazında önemli kayıplar söz konusu.
Ekonomi yönetiminden gelen açıklamalar, önümüzdeki aylarda enflasyonla mücadelenin daha da sertleşeceğini, uygulanacak sıkı para ve maliye politikalarının tüm piyasalarda olduğu gibi gayrimenkulde de durgunluğa yol açacağını düşündürüyor. Ancak, arz yetersizliği, halkın geleneksel olarak konut sahipliğini önemsiyor olması ve diğer yatırım araçlarının yeterince cazip olmaması, konuta olan talebin fazlaca zayıflamasını engelleyecektir.
İnşaat maliyetlerindeki artış TÜFE artışını geride bıraktı
Daha önceki bir tclira.com yazımızda da belirttiğimiz üzere, konut fiyatlarının yüksek düzeylerde kalmaya devam etmesinin bir diğer nedeni de inşaat maliyetlerindeki artış. Son 4 yılın her birinde resmi enflasyon oranının üzerinde artış gösteren inşaat maliyetleri öncelikli olarak Türk Lirası’ndaki değer kaybından, yani ithal girdi maliyetlerindeki artıştan etkileniyor.
Aşağıdaki grafikte görüldüğü üzere, 2021 başından bu yana geçen 3 yıllık sürede Konut Fiyat Endeksi başlangıçtaki 100 değerinden 700’lü değerlere ulaşmış, yani konut fiyatları 7 katına çıkmışken, TÜFE 400’e yakın, İnşaat Maliyet Endeksi de 500’ün üzerinde bir değere ulaşmış durumda. (Karşılaştırmayı kolaylaştırmak için her üç endeks de Ocak 2021 değeri 100 olacak şekilde revize edildi.)
İnşaat maliyetlerindeki artışları aylık olarak takip etmemize olanak sağlayan İnşaat Maliyet Endeksi’nin yanı sıra, toplam maliyetin iki bileşeni olan “malzeme” ve “işçilik” maliyet gruplarındaki değişim oranları da TÜİK tarafından yayınlanıyor. İnşaat maliyetlerini 2021 yılı başından itibaren bu ayrımda incelediğimizde, ilgili dönemin başlarında işçilikteki artışların malzemenin gerisinde kaldığını, ancak zaman içinde bu farkın kapandığını görüyoruz. İşçilik maliyetinin ocak ve temmuz aylarında belirgin şekilde yükseliyor olması, asgari ücret ve diğer maaşlardaki güncellemelerin bu aylarda yapılıyor olmasının doğal bir sonucu. Ocak 2024’te kayıtlara geçen yüzde 42’lik artışla birlikte işçilikteki birikimli artış ilk kez malzemedeki birikimli artışın üzerine çıkmış oldu.
Toplam maliyetteki yaklaşık yüzde 30’luk payı itibarıyla inşaat maliyetlerinde ikincil öneme sahip olan işçilik, bu bağlamdaki tartışmalarda bugüne kadar çok fazla gündeme gelmemiş olsa da, son yayınlanan veriler işgücü maliyetinin de inşaat maliyetleri üzerindeki yukarı yönlü baskıyı arttırdığını gösteriyor. TÜİK verileri inşaat sektörü çalışanlarına yönelik deprem bölgesinde yoğunlaşan talebe ve artan maaşlara dair medyada çıkan haberlerin bir şehir efsanesi olmadığını da teyit ediyor.
Önümüzdeki dönemde ülke çapında kentsel dönüşüm sürecinin hızlanması inşaat sektörünün personel ihtiyacının da devam etmesi anlamına gelecek ve işçilik maliyeti muhtemelen en az malzeme maliyeti kadar hızlı bir şekilde artmaya devam edecek. Bu durumda ikinci el konutların fiyatlarında piyasa koşullarına bağlı olarak gerileme olsa da, aynı durumun yeni inşaatlara yansıması pek mümkün görünmüyor. Alım-satım kararlarını alırken bu faktörü de dikkate almakta yarar var.
Cem Başlevent’in tüm yazıları
1973 İstanbul doğumlu olan Prof. Dr. Cem Başlevent, ekonomi alanındaki yüksek lisans ve doktora derecelerini Boğaziçi Üniversitesi'nde almıştır. 2000-2023 yılları arasında İstanbul Bilgi Üniversitesi'nde çalışan Başlevent, halen İstanbul Kültür Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi'nde öğretim üyesi olarak görev yapmaktadır. Akademik çalışmaları bireylerin işgücüne katılımı, politik tercihleri, yaşam memnuniyeti gibi konuları kapsamaktadır.
