Ahes GYO (AHSGY) 21-22-23 Ağustos tarihlerinde halka arz oluyor.
Şirketin kuruluşu 2012 ancak yönetimdeki isimler daha önce Ahes İnşaat’ı 2008 yılında kurmuştu. İnternette küçük bir araştırma yaptığımızda şirketin hükümet ile yakın ilişkileri sayesinde kamudan aldığı ihalelerle büyüdüğünü görüyoruz.
Gayrimenkul sektörünün tıkandığı bir dönemde neden bu sektörden bir halka arz geldi, o da ayrı bir tartışma konusu.
Bu tip şirketlerde bakacağımız en önemli kalemlerden birisi ‘dönen varlıklar’dır.
Ahes GYO’nun dönen varlıklarında ciddi bir gerileme var.
Ani piyasa değişikliklerine karşı şirketler dönen varlıkları ile hızlı yanıt veriyorlar. Finansal krizlerde koruma sağlıyorlar. Sürdürülebilir iş yönetimi için dönen varlıkların önemi çok büyük.
Onaylı izahnameden bakalım…
Ahes GYO’nun 31.03.2024, 31.12.2023, 31.12.2022, 31.12.2021 tarihleriyle dönen varlıkları sırasıyla 251.000.713 TL, 254.860.076 TL, 264.290.811 TL 332.857.709 TL’dir.
Şirketin nakit ve nakit benzerleri kalemine baktığımızda, daha ilginç bir tablo ile karşı karşıyayız. 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 31.03.2024 tarihleriyle nakit ve nakit benzerleri sırasıyla yaklaşık 81,6 milyon TL, 15 milyon TL, 1,8 milyon TL ve 1,6 milyon TL olarak gerçekleşmiştir.
Yani neredeyse kasada para yok!
Duran varlıklar güçlü ama tek başına yeterli değil
Şirketin ticari alacağı da 31.03.2024 tarihi itibarıyla sadece 4,5 milyon TL.
Şirketin duran varlıkları ise 3,4 milyar TL. Sektörün neredeyse durma noktasına geldiği bir dönemde alıcı olmadıktan sonra milyarlarca liralık duran varlığın da bir önemi olmuyor.
Zaten izahnamede de belirtilen riskler, tespitlerimizle örtüşüyor. İlk olarak Ahes GYO’nun gayrimenkul yatırım ortaklığı tecrübesi çok sınırlı.
Bu konuda tecrübesi çok daha fazla olan Avrupakent GYO AŞ’nin (AVPGY) halka arzı sonrası yaşananları hatırlatmak isterim.
AVPGY, 55,08 TL’den halka arz oldu, şimdi ise 42 TL’ye kadar fiyatı düştü.
Halka arz fiyatını bir daha göremedi!
Geçen aylarda yapılan benim de katıldığım bir basın toplantısında Artaş Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, şirketinin borsadaki değerinin asla gerçeği yansıtmadığını, çok düşük kaldığını söylemişti. Ancak geldiğimiz noktada hem ülke ekonomisi, hem gayrimenkul sektöründeki durum, hem de borsa dinamiklerinin bozulması işleri bu noktaya getirdi.
Sadece bu örnek bile bize sektörün yaşadığı sıkıntıları anlatmak için yeterli.
Vaatlerin altı doldurulamıyor
Gelelim can alıcı noktaya…
Ahes GYO’nun vaatlerinde büyük tutarsızlıklar var.
AHES GYO Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Ekşi, basın açıklamasında halka arzdan elde edecekleri gelirin büyük bölümünü hayata geçirecekleri projelerin finansmanında kullanacaklarını ifade ederek şunları belirtti:
“Ülkemizin farklı illerinde gayrimenkul projelerimize devam edeceğiz. Pendik’teki projemize bu yılın son çeyreğinde başlamayı hedefliyoruz. 35.000 m2 kapalı inşaat alanına sahip projemizin %20’sinin konut, geri kalan %80 oranındaki alanının ise ticari olarak değerlendirilmesini planlıyoruz. Gebze’deki ticari projemize ise 2025 yılında başlamayı amaçlıyoruz. Yaklaşık 20.000 m2 kapalı alana sahip projemizin Gebze’deki önde gelen ticaret merkezlerinden biri olacağına inanıyoruz. Gaziosmanpaşa’daki 195 yataklı ve 5 yıldızlı otel projemizin inşaatına da bu yılın son çeyreğinde başlamayı hedefliyoruz. Gazipaşa’daki 6.141 m2 büyüklüğünde arsa üzerinde ise her biri 200 m2 alana sahip toplam 12 villayı inşa etmeyi planlıyoruz. Havalimanına 15 dakika mesafede konumlanan deniz manzaralı villalarımızın, bölgede öne çıkan projelerden biri olacağına inanıyoruz. Yine Gazipaşa’da hayata geçirmeyi planladığımız toplam 2.100 yataklı 3 otel projemizin de inşaatına bu yılın sonuna kadar başlamayı amaçlıyoruz.”
İzahnameye baktığımızda, şirketin Gebze’deki arazisinde imar planlarının mahkeme kararı ile iptal edildiği, bu kararın Danıştay tarafından da onaylandığını görüyoruz. Bölgede imar planı yok ve yapılaşma yasağı uygulanıyor.
Hammadde, süt, yem ve ambalaj için halka arzlar görmüştük, şimdi de bunu görüyoruz.
İmarı olmayan yere halka arz geliri ile ticari proje yapılacağı söyleniyor.
Daha bitmedi…
Oteller için nihai izin alınmış değil
Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından Antalya Gazipaşa’da şirkete proje geliştirilmesi için arsa üst kullanım ön izni verildi. Adı üstünde “ön izin.”
Bu ön izinler iptal edilebilir. Ahes GYO’nun görevleri var, imar izinleri ve gerekli belgeler alınacak, Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) yükümlülüklerine uyulacak vs…
Şirket buradaki yükümlülüklerini yerine getiremeyebilir.
Otel projesindeki risklerin çok yüksek olduğunu izahnamede de net bir şekilde görüyoruz.
3 parselde 700’er yatak kapasiteli 5 yıldızlı oteller yapılması planlanıyor. Henüz izni dahi yok ama diyelim ki izin alındı… Bu ölçekte otellerin inşaat maliyeti, toplam halka arz gelirinin kat be kat üzerinde olur.
Nasıl bir finansman yöntemi olacak belli değil. Temel atmak kolay, önemli olan devamını getirmek…
Bir diğer sıkıntı da İstanbul Gaziosmanpaşa’daki arsada…
Taşınmazın emsali imar planlarına göre 1,80. Ancak Gaziosmanpaşa Belediyesi’nce onaylanan avam projede emsal 4,58’e aktarılmış.
Bu tip imar planlarının değiştirildiğini çok sık görüyoruz. Yerel seçimlerde Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin Ak Parti’den CHP’ye geçtiğini de hatırlatırım. CHP yönetiminin verilen kararları tek tek incelediği, hatta bazı ruhsatları hukuka aykırı bulup iptal ettiğini de not düşmek gerek…
Halka arz geliri nasıl korunacak?
Ahes GYO arsa bulamazsa veya inşaatlara başlayamazsa ne olacak?
Az bir meblağ değil… 1.2 milyar TL’lik halka arz gelirinin yüzde 75’inin arsa ve inşaat finansmanında kullanılacağı belirtiliyor.
Paralar bankada mevduatta faiz getirisi için mi kullanılacak? Halka arz gelirinin reel değeri nasıl korunacak? Bu durum neden izahnamede açıklanmıyor?
Tüm bunların yanında önümüzdeki en az 2 yılda yaşanacak kredi, kur, faiz ve likidite riskleri de gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyecektir.
***
Evet, her yazımızda vurguladığımız gibi katma değerli ve markalı üretim, ihracat ve ekonomiye katkıyı yine bir halka arzda göremiyoruz.
Marmara Üniversitesi İletişim Fakültesi’nden mezun oldu. Öğrenciyken, Cumhuriyet gazetesinde mesleğe başladı. İnsan hayatına dair haberler yaptı, fotoğraflar çekti. Bir dönem Avustralya'da gazetecilik yaptı. Türkiye'ye döndükten sonra Referans gazetesinde ekonomi gazeteciliğine adım attı. Küresel ekonomi, tarım, enerji, çevre ve reel sektör üzerine çalıştı. Daha sonra Dünya gazetesine geçti ve burada 3 yıldan fazla dış ticaret editörlüğü ve yazarlığı yaptı. Yeni Yüzyıl gazetesinin yeniden kuruluşunda ekonomi şefi olarak görev aldı ancak zayıf kurumsal yapı nedeniyle 3 ay sonra istifa edip Sözcü gazetesine geçti. Yaklaşık 8 yıl Sözcü’de muhabir, editör ve ekonomi müdür yardımcısı olarak görev yaptı. Türkiye Gazeteciler Cemiyeti ve Ekonomi Gazetecileri Derneği (EGD) üyesi.
