TÜİK’in yayınladığı verilere göre geçtiğimiz ekim ayında yurt çapında 165 bin konut satıldı. Bu satışların içinde ipotekli, yani banka kredisi kullanılarak yapılan işlemlerin payı yüzde 13 olarak gerçekleşti. Satışı yapılan konutların yüzde 35’i yeni inşa edilip ilk kez satılan, yüzde 65’i ise ikinci el evler.
Aylık satış rakamının 2022’nin aralık ayından bu yana elde edilen en yüksek değer olması sosyal medyada oldukça ilgi çekti ve yorumlandı. Gerek konut fiyatlarının şişkinliği gerekse kredi ve mevduat faizlerinin yüksek oluşu, bu sonucu yorumlanmaya değer hale getirmekte.
Konut satışlarındaki artışın deprem bölgesinde inşa edilen konutların teslimiyle ilgili olup olmadığı merak konusu oldu, ancak İstanbul Gayrimenkul Değerleme’den Dr. Ahmet Büyükduman toplam satışlar içinde birinci ve ikinci el satışların paylarına ve deprem bölgesindeki illerdeki satış sayılarına dayanarak mevcut durumun deprem konutlarıyla ilgili olmadığı bilgisini paylaştı. Nitekim daha sonra TÜİK’ten de aynı yönde bir açıklama geldi.
BDDK tarafından son yayınlanan haftalık verilere göre konut kredilerinin yıllık bileşik faizi yüzde 40’ın üzerinde. Dolayısıyla kredi faizlerinin yüksekliği ve eskiye nazaran konut bedelinin daha düşük bir kısmının kredilendirilebiliyor olması, satış rakamlarını aşağı çekmesi beklenen bir faktör. Mevduat faizlerinin yüksekliği de konut yatırımına önemli bir alternatif oluşturmaya devam ediyor.
Bu iki olumsuz faktöre rağmen satışların artıyor olması çeşitli şekillerde izah ediliyor. Çok kişinin dile getirdiği bir neden, konut fiyatlarının yakın geçmişte doğru yatırım yapmış olan kişiler için daha erişilebilir hale gelmiş olması. Bahçeşehir Üniversitesi’nden Prof. İbrahim Ünalmış’ın Twitter’da paylaştığı aşağıdaki grafikte görüldüğü üzere konut fiyatları gram altın bazında 2023’ün başından bu yana yüzde 30’dan fazla düşmüş durumda.
Önemli miktarda altın yatırımı olan bireylerin içinde bulunduğumuz dönemi altından gayrimenkule geçiş yapmak için uygun bir zaman olarak görüyor olmaları gayet makul bir açıklama. Her ne kadar dönemsel getiri oranı daha düşük de olsa, geçtiğimiz 5-6 ayda TL mevduat yatırımlarından yüzde 20-25 getiri elde eden bireylerin de konut alımına yönelmeleri makul görünüyor.
Özellikle yıllık yüzde 25 zam sınırının kaldırılmasından sonra ev kiralarının hızla yükselmiş olması da kiralamadan ziyade konut satın almayı daha mantıklı bir opsiyona dönüştürüyor. Ev sahipleri kiracıyla, kiracılar da ev sahibiyle uğraşmamak için alım-satım yapmayı tercih ediyor.
Faiz oranı yüzde 35’e düşen döviz dönüşümlü kur korumalı mevduatın cazibesinin azalması da konut talebine olumlu yönde yansıyor.
İkili-talep formasyonu
Yıldız Teknik Üniversitesi’nden Prof. Ensar Yılmaz’ın konut satış rakamlarına dair yaptığı yorum ise bu konu üzerine düşünenlere farklı bir perspektif sunuyor. Prof. Yılmaz çeşitli sosyal medya paylaşımlarında son yıllarda uygulanan ekonomi politikaları sayesinde servetleri iyice büyüyen varlıklı kesimlerin faiz oranlarından etkilenmeksizin gayrimenkul yatırımı yapabildiklerini iddia ediyor. Zengin ve yoksulların alım güçlerindeki ayrışma sonucunda ortaya çıkan ‘ikili-talep formasyonu’nun zamanla çok daha yerleşik hale geldiğini, bunun da konut, ithal otomobil ve saat ve mücevherat gibi lüks malların artan tüketiminde gözlemlenebildiği söylüyor.
Otomobil ve hafif ticari araç satış rakamlarının yıllık bazda 1 milyon 200 bin düzeyinin üzerinde kalmaya devam etmesi bu görüşü destekleyici nitelikte. Döviz kurlarının yatay seyretmesi sonucunda otomobil fiyatlarının uzunca bir süredir çok artmadığını da not etmekte fayda var. Matrah güncellemesinden umudunu kesen ve yakında bir ÖTV artışı gelebileceğinden endişelenen potansiyel alıcılar önümüzdeki aylarda da 2024 model araçlardaki kampanyaları yakından takip edecekler gibi görünüyor.
Aşırı yüksek faiz oranlarına rağmen gayrimenkul ve otomobil piyasalarının canlı kalmaya devam etmesi gerçekten de dikkat çekici ama ülkemize özgü faktörleri hesaba katınca çok da şaşırtıcı olmayan bir durum.
Cem Başlevent’in tüm yazıları için tıklayınız.
1973 İstanbul doğumlu olan Prof. Dr. Cem Başlevent, ekonomi alanındaki yüksek lisans ve doktora derecelerini Boğaziçi Üniversitesi'nde almıştır. 2000-2023 yılları arasında İstanbul Bilgi Üniversitesi'nde çalışan Başlevent, halen İstanbul Kültür Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi'nde öğretim üyesi olarak görev yapmaktadır. Akademik çalışmaları bireylerin işgücüne katılımı, politik tercihleri, yaşam memnuniyeti gibi konuları kapsamaktadır.
bu metrikler açıklamaya yeterli gelmez