Konut fiyatlarındaki reel düşüş sona erdi mi?

Merkez Bankası’nın her ay yayınladığı ‘konut fiyat endeksi’ (KFE) geçtiğimiz ağustos ayında yüzde 3,6 yükselerek uzunca bir aradan sonra ilk kez aylık tüketici enflasyonun üzerinde bir artış gösterdi. Böylece endeksteki yıllık nominal artış yüzde 34,3, reel düşüş ise yüzde 11,6 olarak kayıtlara geçti. Sadece Istanbul’daki konutların fiyatını dikkate alan endeksteki artış ise yüzde 5,5 ulaşarak bu ildeki fiyatların son dönemdeki geri kalışını kısmen de olsa telafi etmiş oldu.

KFE’deki artışın aylık tüketici enflasyonunun üzerinde olmasının reel fiyatlarda bir dip oluşumu anlamına gelebileceği yorumları yapılırken, bunun bir sefere mahsus bir durum olması da elbette mümkün. Ancak, önümüzdeki aylarda da aylık enflasyon değerlerinin yüzde 2–2,5’i aşmayacağı hesaba katılırsa, konut fiyatlarında bundan sonra kayda değer bir reel düşüşün gerçekleşmesi pek olası görünmüyor.

Aslında potansiyel yatırımcılar için önemli olan, konut fiyatlarındaki reel değişimden ziyade, nominal fiyat artışlarının alternatif yatırım araçlarının getirilerinin üzerinde mi, altında mı olduğu. Nominal fiyatlardaki artış mevduat faizi, dolar, altın ve borsanın getirilerinin gerisinde kaldığı sürece, konut yatırımlarını erteleyenler bu kararlarından pişmanlık duymayacaktır.

Peki, mevduat ve kredi faizlerinin aşırı yüksek olduğu bir dönemde konut fiyatlarındaki nominal artış nasıl devam edebiliyor? Bunun en önde gelen nedenlerini aşağıda özetlemeye çalışacağım.

1- Fiyatların yüksek kalmasının bir nedeni ülkenin birçok bölgesinde konut arzının yeterli olmaması. Halihazırda devam eden projelerin de zorlukla ilerlediğini gözlemliyoruz. Örneğin İstanbul, Kadıköy, Fikirtepe bölgesindeki dev projeler bir türlü tamamlanamadı. Görünen o ki, malzeme ve işçilik fiyatlarındaki hızlı artış ve satışların da nispeten yavaş gitmesi, konut üreticilerinin işini zorlaştırıyor. Deprem bölgesindeki yoğun inşaat faaliyetlerinin tamamlanmasının sektöre maliyet bakımından bir rahatlama getirip getirmeyeceğini önümüzde aylarda göreceğiz.

2- Konut kiralama bedellerinin fazlasıyla yükselmiş olması, yeterli birikimi olan aileleri kira ödemek yerine konut satın almaya yöneltiyor. Bir konutun satın alma bedelinin yıllık (ya da aylık) kira bedeline bölünmesiyle elde edilen ‘kira çarpanı’nın son dönemde epeyce düştüğüne dair çeşitli raporlar bu iddiayı destekleyici nitelikte.

3- 2021’de başlatılan ultra-düşük faiz politikası, ardından gelen yüksek enflasyon ve gayrimenkuldeki hızlı fiyat artışları, fiyatların zirve yaptığı dönemin öncesinde konut yatırımı yapmayanlarda büyük bir pişmanlığa yol açtı. Merkez Bankası’nın tekrar faiz indirimlerine başlamasını ardından konut fiyatlarında yeni bir artış dalgası olacağının tahminini yapanlar, bir kez daha aynı hatayı yapmak istemiyorlar. Geçmişteki düşük faizli konut kredileri şu an mevcut olmasa da, ele geçen ilk fırsatta konut satın alma düşüncesi oldukça yaygın.

4- Konut fiyatları dolar bazında hâlâ uzun dönem ortalamalarının oldukça üzerinde olmaya devam ediyor olsa da, mevcut fiyatlar büyük ölçüde kanıksandı ve kabullenildi. 3-5 yıl sonra geriye dönüp bakıldığında ortaya farklı bir tablonun çıkması mümkün olsa da, fiyatlar hep bu düzeylerde olacakmış gibi hareket ediliyor.

5- TL mevduat faizlerinin yüzde 45-50’lerde olması, cazip bir yatırım alternatifi sunduğu için konut fiyatları üzerinde bir baskı oluşturuyor. Ancak yüksek faizler bir süre sonra konutlara erişim imkânı da sağlayarak fiyatların düşmesini engelliyor. Örneğin, 9 milyon lirası olan ve 10 milyon lira değerindeki bir konutu beğenen bir aile, başlangıçta o konuta erişemese de, 9 milyon liranın 3 ay sonra faiziyle birlikte 10 milyon liraya ulaşmasından sonra “biz bu evi 9 milyon liraya aldık sayılır” düşüncesiyle 10 milyon liralık fiyatı kabul edebiliyor.

Benzer durumlar döviz, altın veya hisse senedi yatırımı olan bireyler için de geçerli. Son aylarda altın fiyatlarındaki hızlı yükseliş, mevduatı da aşan bir getiri sağlayarak bir miktar konut talebi yaratmış olmalı. Eğer döviz ve borsada da benzer kazançlar elde edilmiş olsaydı, muhtemelen şu an konutlara daha da büyük bir talep görüyor olacaktık.

Önümüzdeki aylar için en olası senaryo konut fiyatlarının reel olarak ve dolar bazında sabit kalması ya da hafif yükselmesi. Ama fiyatlardaki nominal artışın TL mevduatın getirisinin ötesine geçmesi zor görünüyor. Orta vadede ise enflasyonla birlikte mevduat ve kredi faizlerinin düşmesi ve bir seçim ya da referandum arefesinde getirilecek ek teşvikler, gayrimenkulün bir kez daha diğer yatırım araçlarını geride bırakmasını sağlayabilir.

Cem Başlevent’in tüm yazıları için tıklayınız.